http://fudousan.namomi.net/ 不動産投資は信託やファンドとありますが、投資用の不動産投資を見て日記やセミナーを参考にしながら、不動産投資物件を探しましょう。ローンに不動産投資会社や顧問業もいいですね。 ja Copyright 2007 Mon, 03 Sep 2007 07:44:57 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 投資ではどちらかというと利子や配当金に期待するのではなく、買ったときよりも高い値段で売ることで得られる利益を期待する投資家が圧倒的に多いのですが、ＲＥＩＴはどちらかというとその配当金の高さが１つの魅力となっています。 この高い配当金が特徴でもあるＲＥＩＴですが、これはその投資法人が稼いだ利益の90％以上を、投資家に配当することによって法人税を免除されていることにその答えがあります。一般の株式とＲＥＩＴには大きな違いがあることはこういった理由からなんですね。 ただし減価償却相当額の金銭は、本来、年月がたって建物が劣化するのを防ぐために、建物の修繕費や維持管理費用として利用されるものですからこの全てを分配してしまっては資産価値の劣化を招いてしまうので、ファンドは建物の長期修繕計画などを立てて、資産価値の向上に努める一方で、減価償却相当額をどの程度分配するかを検討しています。 課税に関しては投資法人の区分によりかわってきますのでご不明な点はあらかじめ発行会社に確認しておきましょう一般的には配当所得として申告による総合課税の対象となり、受取時には所得税の20％が源泉徴収され配当時の控除はないようです。また配当所得を総合課税として申告した際には配当を受け取った時に源泉徴収された金額は確定申告の際において所得税額から控除される点も見逃さないようにしましょう。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/09/post_8.html http://fudousan.namomi.net/2007/09/post_8.html 009不動産投資で税金と分配 不動産投資 Mon, 03 Sep 2007 07:44:57 +0900 不動産は日々取引されて価格が決まるわけではありませんから不動産の価値を評価する方法として不動産鑑定評価を用いているのです。 ＲＥＩＴの資産運用報告書をみるとわかりますが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその時価を開示しています。その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけです。こともあります。 しかし、主流ではありますが、株式などとちがって不動産の取引は頻繁にあるわけではありませんから、該当事例を探すのにも苦労しますしなによりも不動産は相対取引ですから透明性がありません。こういったことから最近では収益還元法というものが注目をあつめるようになりました。 収益還元法とは該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかというところに着目しています。不動産投資や不動産証券化では、よく使われている手法である収益還元法ですが不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまり、将来にわたってもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法とよびます。 また、鑑定評価によって求められた価格は不動産市場で形成される価格であって、ＲＥＩＴのように証券市場において形成される不動産を特定資産とする証券の価格は別であるということは理解しておきましょう。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/08/post_7.html http://fudousan.namomi.net/2007/08/post_7.html 008不動産の鑑定 不動産投資 Sat, 04 Aug 2007 07:42:48 +0900 不動産投資の収益源というものはなんでしょうか？一つ目の収益源として考えられるのが毎月の家賃ですよね。そしてもう一つが売買利益です。自分が購入したときよりも不動産の価値が上がっていれば高く売ることが出来ますから利益が発生します。 長期的に安定収入を確保できる点やインフレに強い投資対象として不動産投資を資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えているようです。現在ではどちらかというとその不動産から得られる運用益のみを目的としているかたが多いようです。というのも土地の値上がり益を目的としての不動産投資は現在の日本においては期待ができないといわれているからです。これは前述した二極化傾向の影響もあるでしょう。 さて、不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決めることが多いのですが、不動産の証券化であるＲＥＩＴに関しての不動産の価値は不動産は相対取引という非常に透明度の低い方法で売買されるため最近では収益還元法という方式で不動産の価値を客観的に判断でき、その不動産がどれぐらいの収益をあげられるかに注目する手法が中心になっているようです。これはキャッシュフローの変化をいち早く反映されるＤＣＦ法という鑑定方法が用いられています。 ただいずれにせよ証券化に関しても、株式投資と同じようにひとつの指標だけに固執するのではなくさまざまな指標を見ることで総合的に判断するのが重要でしょう。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/08/post_6.html http://fudousan.namomi.net/2007/08/post_6.html 007不動産投資の不動産の価値 不動産投資 Fri, 03 Aug 2007 07:40:41 +0900 不動産投資では税金と言うものも考えなくてはなりませんが、所得税や住民税など、申告分離課税は申告手続きのわずらわしさは残りますが譲渡損失が発生した場合には株式などの証券譲渡所得とあわせて損益通算することができることを覚えておきましょう。 また、証券会社が取り扱っている特定口座を利用することにより、証券会社があらかじめ税金の額を計算し、証券会社経由で納税することができます。確定申告がわずらわしいという方はこのサービスを利用するのがいいかもしれませんね。計算に必要な書類などは証券会社がすべて用意してくれますので確定申告など納税に関しては比較的簡単にできるのではないかなと思います。 また、株式投資をされているかたは売却のタイミングの難しさをご存知かもしれませんね。投資信託ですから毎年配当を受ける目的で参加されている方も多いでしょうが積極的に売買差益を追求していきたいという場合には自分のルールをあらかじめ決めておくといいでしょう。 投資信託においてもあらかじめ手数料などは証券会社の資料にものっていますのでその手数料を考慮しながら売却のルールをつくりそれを淡々と実行するのも一つの方法です。仮に思惑と逆行し値下がりしてしまってそのまま待ち続けるという選択もありますが資金効率を追求するために積極的に売買差益を狙っていくという面で考えるとどうでしょうか？]]> http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_5.html http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_5.html 006不動産投資の売却 不動産投資 Tue, 03 Jul 2007 07:38:58 +0900 不動産投資信託で資産運用報告書は注意しなければなしませんが、投資方針のとおりに実際に投資信託が実行されているのかを確認することも大事です。ＲＥＩＴに関しては不動産の売買状況や修繕のための資金の積立状況をはじめ不動産ごとの賃貸状況などの情報も確認することが出来るのでこちらもチェックしておくといいかもしれませんね。 資産運用をするにあたって証券会社の経営状態、投資信託の業者の信頼度というのはどういった基準で図ることができるのでしょうか？仮に投資信託の業者が誰でも簡単に設立できるようなものでしたら少し怖いですよね。ここでは投資信託の会社を設立するにあたっての基準などを紹介しましょう。 投資信託委託業者の認可のためには、投資家保護のために様々な厳しい基準が設けられています。財務情報はもとより人的な構成も基準が設けられておりそれらの基準をクリアする必要があります。たとえば資本金が１億円以上であることが基準のひとつとしてあげられており、認可申請時における収支見込みにおける純資産額が１億円を下回らない水準に今後も維持されることをはじめ経営者の経歴および能力は資産運用会社としての業務を公正かつ的確に遂行することができる資質投資法人の資産の運用を行う者として十分あるかどうか、また実際に資産に関する十分な知識および経験を有する者が運用を行うにあたって十分に確保されていることなどがあります。 また、不動産投資額開業登録制というものがありますが、こちらは国土交通省が一定の基準を満たした業者にお墨付きを与える形式となっているようですね。不動産投資顧開業に関しては義務はなく、任意制がとられています。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_4.html http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_4.html 005不動産投資の投資信託会社 不動産投資 投資信託会社 Tue, 03 Jul 2007 07:36:57 +0900 ファンドで運用している不動産の種類によって、商品の性格に違いが大きくでてくることがありますが、こういった商品の違いに関してはいくつかの目論見書の運用方針などを見比べていくとわかります。日本版ＲＥＩＴに関してもアメリカで大ブレイクしたＲＥＩＴと同じような仕組みを持っているのですがやはり細かい点で日本独自のルールがあったりしますので目論見書はしっかりと読むべきでしょう。 不動産投資信託にはいくつかの種類にわけることが出来るのですが、会社型と契約型、そしてオープン・エンド型とクローズド・エンド型というものに分類することができます。会社型というものはまず、最初に投資法人を設立し、投資家がその投資主となるのが特徴です。リターンとなる源はその投資法人の運用収益からとなります。 オープン・エンド型とクローズド・エンド型の違いに関しましては、オープンエンド型は随時解約が可能な証券を発行しているのでその発行証券をファンド自体が買い戻すことができるものをいいます。逆にクローズド・エンド型というのは解約が不可能な証券を発行しているのでその発行証券をファンド自体が買戻しを行えないものをさします。 オープン・エンド型の特徴は投資家はいつでも時価で買戻しを請求できる点があり流動性、換金性に優れているといわれています。またクローズド・エンド型の特徴としては解約がないので長期的な運用が可能になっている点があげられるでしょう。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_3.html http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_3.html 004不動産投資の商品の違い 不動産投資 Tue, 03 Jul 2007 07:35:17 +0900 不動産投資においてもリターンを求めるものですから自然とリターン相応のリスクが存在します。ただし不動産の証券化を行なうことによってかなりのリスクを回避できることもありますから最近では不動産そのものの投資よりＲＥＩＴと呼ばれる不動産投資信託の人気がかなり高くなっています。 そうかといっても不動産投資信託にかぎらず最近では金融商品も多様化していることもあり専門家でないとわからないものもどんどんでてきていますから、あらかじめ投資する前に相談するのが無難ともいえます。不動産投資も専門家など相談しておいた方が安心ですよね。 また、株式と同じように不動産投資信託においての投資口の価格は常に変動していますので買ったとき以上の価格で売れるとは限りませんから値下がりのリスクもかかえているということになります。こういった元本割れのリスクが存在していることも忘れないようにしましょう。 また不動産に関する税制の変更や配当所得に関する税制が変更されることもありますのでこういった情報には注意しておきましょう。ほかにもファンドの運営に関するリスクというものがありファンドの負債が資産を超えて、支払い不能や債務超過の状態になると、ファンドは倒産してしまうこともあります。こういったケースもありますので運用報告書などは定期的にチェックするといいでしょう。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_2.html http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_2.html 003不動産投資のリスク リスク 不動産投資 Tue, 03 Jul 2007 07:33:44 +0900 不動産証券化商品の理想があるともいわれているアメリカのＲＥＩＴ。日本版ＲＥＩＴが多くの方に注目されたのは実はアメリカにおいてＲＥＩＴが大成功したことにあげられます。アメリカにおいてＲＥＩＴが急成長をとげた背景には、ＲＥＩＴの制度改善がまずあげられますが、なによりもアメリカ経済の活況が良いこと、そしてＵＰＲＥＩＴという新たなしくみが登場したことなど様々な要因が積み重なったこともありＲＥＩＴが一大市場を築いたともいわれています。 アメリカにおいてのＲＥＩＴは実は１９６０年にはすでに登場しています。ネットバブルの影響で資金は成長性の高いＩＴ関連株に向かったときもあり一時停滞した感のあるＲＥＩＴですが、ネット株の暴落後は、再びＲＥＩＴに資金が戻っています。現在、運用対象としてなくてはならない商品になっているＲＥＩＴですが、個人投資家から機関投資家、そして公的資金まで取り込んで今でもなお成長を続けています。 アメリカのＲＥＩＴはどちらかというと特化型と呼ばれているもので対象不動産物件を絞っているのが特徴ともいえます。そういうこともありそれぞれのＲＥＩＴにはカラーがあります。物件を特化しているものやある地域を集中的に対象にしたものなど様々なものがあり投資家が自分にあったポートフォリオが組めるようになっています。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_1.html http://fudousan.namomi.net/2007/07/post_1.html 002不動産投資のアメリカのＲＥＩT 不動産投資　ＲＥＩＴ Tue, 03 Jul 2007 07:31:28 +0900 不動産投資信託は、投資のプロが皆さんに変わって、投資してくれるのですが、たとえば株式や債券などに投資をするのですが、個人で運用するのには時間がないとか勉強が出来ないという方もいらっしゃるのでそういった方を対象にしているものが投資信託で、このファンドマネージャーの運用して得た利益を手数料などの必要経費を引き分配して還元されることをいいます。 投資信託が人気があるのは、株式や債券、不動産の投資から収益を得る投資という観点で考えると大きな単位のお金で投資をしたほうが、収入が安定し有利になる傾向があるからともいわれています。こういったことから様々な投資信託が生まれておりその数は数千に及ぶともいわれています。 こういったＲＥＩＴの誕生はもともとアメリカからはじまったといわれていますが、日本においてもＲＥＩＴの誕生は不動産業界だけではなく、金融市場関係者、そして機関投資家、個人投資家にも人気があり、今後もますます熱い期待が寄せられていることもあり商品数も増加傾向にあります。 ＲＥＩＴの商品の特徴としてあげられるのが、高い配当金をはじめ分散投資効果、安定した利回り、インフレヘッジ性などでしょう。経済が低迷し、低金利の現在においては、このような商品は非常に魅力あるものといってもよいでしょう。ＲＥＩＴなど魅力的な商品を見て不動産投資をしていきましょう。]]> http://fudousan.namomi.net/2007/07/post.html http://fudousan.namomi.net/2007/07/post.html 001不動産投資のREIT 不動産投資 ＲＥＩＴ Tue, 03 Jul 2007 07:29:05 +0900